مسقط- شؤون عمانية
أصدر جلالة السلطان هيثم بن طارق المعظم- حفظه الله ورعاه- المرسوم السلطاني رقــم ٧٩/٢٠٢٥ بإصـدار قانـون التنظيـم العقـاري
نحـن هيثــم بــن طــارق سلطـان عمـان
بعد الاطلاع على النظام الأساسي للدولة، وعلى قانون الأراضي الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 5/80، وعلـــى قانون تنظيم أعمال الوساطــــة فـي المجـــالات العقارية الصادر بالمرســوم السلطانـــي رقم 78/86، وعلى نظام تمليك الشقق والطبقات الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 48/89، وعلى نظام السجل العقاري الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 2/98،\ وعلى نظام تملك العقــارات فـي المجمعــات السياحية المتكاملة الصــادر بالمرســوم السلطانــي رقم 12/2006، وعلى قانون حظر تملك غير العمانيين للأراضي والعقارات فـي بعــض الأماكــن الصــادر بالمرسوم السلطاني رقم 29/2018، وعلـــى نظــــام حســـاب الضمـــان لمشروعـــات التطويــر العقاري الصادر بالمرســـوم السلطانـــي رقم 30 /2018، وعلى القانون المصرفـي الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 2/2025، وبعد العرض على مجلس عمان،
وبناء على ما تقتضيه المصلحة العامة،
رسمنـــا بمـــا هــــو آت
المــادة الأولــــى
يعمل بأحكام قانون التنظيم العقاري المرفق.
المــادة الثانيـــة
يصـــدر وزيـــر الإسكان والتخطيط العمراني اللائحـــة التنفـيذيــة للقانــون المرفــق خــلال عام واحد من تاريخ العمل به، كما يصدر القرارات اللازمة لتنفـيذ أحكامه، وإلى أن تصدر يستمر العمل باللوائح والقرارات المعمول بها بما لا يتعارض مع أحكامه.
المــادة الثالثـــة
يلغى قانون تنظيم أعمال الوساطة فـي المجالات العقارية، ونظام تمليك الشقق والطبقات، ونظام حساب الضمان لمشروعات التطوير العقاري، المشار إليها، كما يلغى كل ما يخالف القانون المرفق أو يتعارض مع أحكامه.
المــادة الرابعـة
ينشــر هـــذا المرســوم فـي الجريـــدة الرسميــة، ويعمــل بــه بعــد (180) مائـــة وثمانــين يومـــا من تاريخ نشره.
صـدر فـي: ١٧ مـن ربيــع الأول سنـة ١٤٤٧هـ
المـوافــــق: ١٠ مـن سبتمبـــــــــر سنـة ٢٠٢٥م
هيثــم بن طــارق
ســـلطان عـمـــان
قانون التنظيم العقـــاري
الفصـل الأول
تعريفــات وأحكــام عامــة
المــادة ( 1 )
فـي تطبيق أحكام هذا القانون، يكون للكلمات والعبارات الآتية المعنى المبين قرين كل منها، ما لم يقتض سياق النص معنى آخر:
1 – الـوزارة:
وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.
2 – الوزيـــــر:
وزير الإسكان والتخطيط العمراني.
3 – التطوير العقاري:
تشييد المشروعات العقارية السكنية، أو التجارية، أو السكنية التجارية، أو الصناعية، أو السياحية، كالمجمعات السكنية أو المشروعات متعددة الطبقات، بهدف بيع وحداتها المفــرزة علــى الخارطــة أو تامــة البــناء، أو تجهــيز واستصــلاح الأراضي وتقسيمها وإدخال الخدمات إليها بغرض بيعها.
4 – الخدمات الإسكانية الحكومية:
منح قطعة أرض سكنية أو دعم مالي لشراء أو تمليك أو تمويل أو بناء أو الانتفاع بوحدة سكنية أو دعم للقروض السكنية المقدمة من الجهات التمويلية وغيرها.
5 – المشروع:
مشروع التطوير العقاري.
6 – اتفاقية تطوير المشروع:
العقد المعتمد من الوزارة والمبرم بين المطور ومالك أرض المشروع، للانتفاع بكامل الأرض أو جزء منها، ويبين حقوق والتزامات كل منهما فـي المشروع.
7 – خطة تطوير المشروع:
المخططــات الأوليـــة والتفصيليــة وضوابط ومواصفات وإجــراءات وشــروط البنــاء فـي المشروع.
8 – المطـــــور:
الشخص الطبيعي أو الاعتباري المرخص له من الوزارة بمزاولة أعمال التطوير العقاري.
9 – استشاري المشروع:
المكتـب الهندســـي أو مكتـــب الاستشـــارات الهندسيــة المسجــل لــدى الــوزارة، المتعاقــد مع المطور للإشراف على تنفـيذ المشروع.
10 – شهادة إنجاز الأعمال:
الوثيقة التي يصدرها المطور، ويعتمدها استشاري المشروع وفق مراحل الإنجاز المعتمدة التي تبين حجم الأعمال التي أنجزت من مشروع البيع على الخارطة والمبالغ المطلوب صرفها من حساب الضمان.
11 – شهادة إنجاز المشروع:
الوثيقة التي تصدرها الجهة المعنية بناء على طلب استشاري المشروع، والتي تبين اكتمال تنفـيذ المشروع بكافة مكوناته ومراحله طبقا للخرائط والتراخيص المعتمدة.
12 – السجل العقاري المبدئي:
مجموعة الصحائف العقارية والوثائق المكملة لها التي تثبت فـيها، بصفة مبدئية، ملكية الوحدات العقارية فـي مشروع البيع على الخارطة وماهيتها وأوصافها، والتصرفات القانونية الواردة عليها.
13 – الخارطة:
المخططات العامة للمشروع، والرسومات الهندسية التفصيلية للوحدات العقارية والخدمات فـي المشروع، المعتمدة من الجهات المختصة التي تصدر بموجبها إباحة البناء وترخيص المشروع.
14 – مشروع البيع على الخارطة:
بيع الوحدات العقارية فـي المشروع، والمفرزة على الخارطة قبل إنشائها أو اكتمال بنائها.
15 – عقد البيع على الخارطة:
العقد المعتمد من الوزارة والمبرم بين المطور والمشتري لشراء وحدة عقارية محددة ضمن مشروع البيع على الخارطة، يقوم بمقتضاه المشتري بسداد قيمة الوحدة العقارية المشتراة بالموازاة مع تقدم الإنجاز فـي المشروع أو مقابل مبلغ مقدم يدفعه المشتري عند توقيع العقد.
16 – حساب الضمان:
الحساب المصرفـي الذي يفتحه المطور باسم مشروع البيع على الخارطة، لدى أحد المصارف المرخصة فـي سلطنة عمان، ويقوم المشترون أو ممولو المشروع بإيداع الدفعات فـيه، ويخصص لبناء وتنفـيذ وإدارة المشروع.
17 – العقار المشترك:
المبنى أو أي جزء منه أو الأرض أو أحدهما أو كلاهما المخصصة للاستخدام المشترك، والتي يتم تقسيم أي منها إلى وحدات مخصصة للتملك أو الانتفاع بها.
18 – الوحدة العقارية:
الجزء المفرز من العقار المشترك، القابل للتسجيل بشكل مستقل.
19 – الجزء المشترك:
كل جزء من العقار مخصص للاستخدام المشترك لجميع ملاك وشاغلي الوحدات العقارية فـي العقار المشترك، وفق المخطط المعتمد للمشروع.
20 – نظام إدارة الانتفاع المشترك:
نظـــام إدارة وتشغيـــل وصيانـــة وإصــلاح الأجـــزاء والخدمــات والمرافــق المشتركــة الذي يعده المطور أو المالك أو جمعية الملاك بحسب الأحوال، وتعتمده الوزارة.
21 – جمعية الملاك:
الجمعية التي تؤسس من قبل ملاك الوحدات العقارية الواقعة فـي العقار المشترك والمنتفعين بها، لغرض ضمان حسن الانتفاع بالأجزاء والخدمات والمرافق المشتركة، وإدارتها وصيانتها.
22 – نظام جمعية الملاك:
مجموعة القواعد الخاصة بتنظيم وإدارة جمعية الملاك.
23 – الوساطة العقارية:
التوسط لإبرام عقود البيع أو الإيجار أو أي تصرف آخر يرد على العقارات المبنية وغير المبنية والتسويق لها، مقابل أجر.
24 – الوسيط العقاري:
الشخص الطبيعي أو الاعتباري المرخص له بمزاولة الوساطة العقارية.
25 – التثمين العقـاري:
عملية تقييم وتحديد قيمة العقارات المبنية وغير المبنية أو أي حقوق عقارية عليها، مقابل أجر.
26 – المثمن العقاري:
الشخص الطبيعي أو الاعتباري المرخص له بمزاولة التثمين العقاري.
27 – اللائحة:
اللائحة التنفـيذية لهذا القانون.
المــادة ( 2 )
تسري أحكام هذا القانون على مشروعات التطوير العقاري، وتنظيم العقارات المشتركة، وتنظيم الوساطة العقارية، والتثمين العقاري، ويستثنى من ذلك الآتي:
المشروعات التي ينظمها قانون أو مرسوم سلطاني خاص.
المجمعات السياحية المتكاملة فـيما عدا: المادتين (8) و(9)، والفصلين الثالث والخامس من هذا القانون، والفصل السابع من هذا القانون ما لم يرد نص خاص فـي اتفاقية تطوير المجمع السياحي المتكامل المبرمة بين المطور والحكومة.
المــادة ( 3 )
يلتزم المطور بتسجيل جميع الوحدات العقارية المفرزة فـي مشروع البيع على الخارطة، وجميع التصرفات الواردة عليها، التي تمت قبل العمل بأحكام هذا القانون، فـي السجل العقاري المبدئي المنصوص عليه فـي المادة (21) من هذا القانون، وذلك خلال (6) ستة أشهر من تاريخ العمل به.
المــادة ( 4 )
يجوز لوحدات الجهاز الإداري للدولة وغيرها من الأشخاص الاعتبارية العامة طرح الأراضي المخصصة لها، لإقامة المشروعات بعد الحصول على موافقة الوزارة ووزارة المالية، على النحو الذي تبينه اللائحة.
المــادة ( 5 )
مع عدم الإخلال بقانون حظر تملك غير العمانيين للأراضي والعقارات فـي بعض الأماكن المشار إليه، يجوز للوزارة منح أراض للمطورين بحق الانتفاع لإقامة المشروعات، لغرض توفـير الخدمات الإسكانية الحكومية طبقا للقواعد والأحكام التي تبينها اتفاقية تطوير المشروع، واستثناء من أحكام قانون الأراضي المشار إليه يجوز تمليك جزء من أرض المشروع للمطور، بناء على اقتراح الوزارة بعد موافقة وزارة المالية، واعتماد مجلس الوزراء.
المــادة ( 6 )
يحظر الإعلان أو الترويج أو التسويق داخل سلطنة عمان للمشروعات المحلية أو الدولية، كما يحظر الإعلان أو الترويج أو التسويق خارج سلطنة عمان للمشروعات المحلية، إلا بعد الحصول على ترخيص من الوزارة خاص بكل مشروع، على النحو الذي تبينه اللائحة.
المــادة ( 7 )
يكون للموظفـين الذين يصدر بتحديدهم قرار من السلطة المختصة بالاتفاق مع الوزير صفة الضبطية القضائية فـي تطبيق أحكام هذا القانون واللائحة والقرارات الصادرة تنفـيذا لهما.
الفصـل الثانــي
التطويــر العقــاري
المــادة ( 8 )
لا يجـــوز مزاولـــة نشــاط التطوير العقــاري إلا بعــد الحصول علــى ترخيــص مــن الــوزارة، على النحو الذي تبينه اللائحة.
وتصنف هذه التراخيص إلى فئات على النحو الذي يصدر به قرار من الوزير.
المــادة ( 9 )
تنشـــئ الـــوزارة سجـــلا لقيـــد المطوريــن المرخــص لهــم بمزاولــة نشاط التطويـر العقـاري، على النحو الذي تبينه اللائحة.
المــادة ( 10 )
يكون المطور مالكا، أو حاصلا على حق انتفاع لأرض المشروع.
ويجب أن يكون حق الانتفاع بموجب عقد معتمد من الوزارة بين المطور ومالك أرض المشروع، تبين فـيه حقوق والتزامات كل منهما فـي المشروع، ومسجل فـي السجل العقاري لأغراض تطوير المشروع.
المــادة ( 11 )
يجوز للمطور أن يعهد إلى مطور فرعي مرخص تطوير جزء من المشروع، وذلك بموجب عقد مبرم بينهما معتمد من الوزارة.
المــادة ( 12 )
لا يجوز إقامة المشروع إلا بعد الحصول على ترخيص من الوزارة على النحو الذي تبينه اللائحة، وفـي حالة تقسيم المشروع إلى مراحل تعتبر كل مرحلة بمثابة مشروع مستقل.
المــادة ( 13 )
تنشـــئ الـــوزارة سجـــلا لقيـــد المشروعـــات، يكون متاحا للاطلاع عليــه من قبــل الجمهــور، على النحو الذي تبينه اللائحة.
المــادة ( 14 )
يلتزم المطور قبل الحصول على ترخيص إقامة المشروع بإعداد خطة تطوير المشروع بالاشتراك مع استشاري المشروع وتقديمها للوزارة للاعتماد، وذلك على النحو الذي تبينه اللائحة.
المــادة ( 15 )
يجوز للمطور تحديد وفرز مساحات خاصة له فـي المشروع للاستعمال الخاص أو الاستثماري أو للتطوير المستقبلي، بما يتفق والمخطط العام المعتمد، وذلك قبل بيع الوحدات العقارية، وبعد موافقة الوزارة، على النحو الذي تبينه اللائحة.
المــادة ( 16 )
يتم احتساب نصيب الوحدة العقارية من مساحة أرض المشروع طبقا للخرائط المعتمدة فـي إباحة البناء الصادرة عن الجهة المختصة، وفـي حال لم يتم تنفـيذ المشروع كاملا خلال مدة تحددها اللائحة، تتم إعادة احتساب ذلك النصيب، على النحو الذي تبينه اللائحة.
المــادة ( 17 )
يلتزم المطور بتسليم الوحدة العقارية للمشتري وفق المواصفات والمساحة المتفق عليها فـي العقد المبرم بينهما، وإذا تبين عند التسليم وجود اختلاف فـي المواصفات أو المساحة بالزيادة أو النقص فـيعاد احتساب قيمة الوحدة العقارية على النحو الذي تبينه اللائحة.
المــادة ( 18 )
مـع عـــدم الإخلال بحكم المـــادة (634) مـــن قانـــــون المعامـــــلات المدنيـــة، وحكـــم المــــادة (22) من قانون تنظيم عمل مكاتب الاستشارات الهندسية، يضمن المطور أي عيوب جوهرية فـي بناء أو هيكل الوحدة العقارية، أو أي عيوب فـي البنية التحتية للمشروع لمدة (10) عشرة أعوام من تاريخ تسليم الوحدة العقارية، على النحو الذي تبينه اللائحة.
المــادة ( 19 )
لا يجوز للمطور أو جمعية الملاك تقاضي أي مقابل نظير قيام مالك الوحدة العقارية ببيع وحدته فـي المشروع.
المــادة ( 20 )
مع مراعاة الالتزامات المنصوص عليها فـي هذا الفصل، تبين اللائحة التزامات المطور الأخرى.
الفصــل الثالــث
السجـل العقــاري المبدئـي
المــادة ( 21 )
ينشأ فـي أمانة السجل العقاري فـي الوزارة سجل يسمى “السجل العقاري المبدئي” تقيد فـيه الوحدات العقارية المفرزة فـي مشروع البيع على الخارطة وأوصافها وجميع التصرفات القانونيـــة الــواردة عليهـــا، وذلك على النحو الذي تبينــه اللائحــة، ولا يعتــد بـأي تصــرف فـي تلك الوحدات ما لم يكن مقيدا فـي السجل العقاري المبدئي.
المــادة ( 22 )
يلتزم المطور بنقل تسجيل الوحدات العقارية المسجلة بأسماء المشترين من السجل العقاري المبدئــي إلى السجل العقـاري على النحو الذي تبينه اللائحة، ولا يجوز للمطور تقاضي أي مقابل من المشترين عن نقل تسجيل هذه الوحدات، عدا الرسوم التي تتقاضاها الوزارة نظير تسجيل عقد البيع.
الفصــل الرابــع
مشـروع البيـع علـى الخارطــة
المــادة ( 23 )
يجب أن يكون المطور فـي مشروعات البيع على الخارطة شخصا اعتباريا.
المــادة ( 24 )
يلتزم المطور فـي حالة البيع على الخارطة بإعداد عقد البيع على الخارطة، على أن يتضمن هذا العقد حقوق والتزامات كل من المطور والمشتري، على النحو الذي تبينه اللائحة.
المــادة ( 25 )
فـيما عدا عقد البيع على الخارطة المعتمد من الوزارة، يقع باطلا كل عقد أو اتفاق موضوعه نقل ملكية وحدة عقارية إلى المشتري قبل إتمام بناء المشروع.
المــادة ( 26 )
يلتزم مشترو الوحدات العقارية بسداد قيمة الدفعات المتفق عليها فـي عقد البيع على الخارطة، كمـــا يلتـــزم المطـــور بالإنجـــاز حســب مراحــل البناء المبينة فـي العقد، وتبين اللائحة حق كل من المطور والمشتري فـي حال إخلال أي منهما بالتزاماته تجاه الآخر.
المــادة ( 27 )
لا يجوز نقل ملكية أرض مشروع البيع على الخارطة عند صدور ترخيص مشروع البيع على الخارطة إلا بموافقة الوزارة، ويتم التأشير بذلك فـي السجل العقاري فور قيد المشروع فـي سجل المشروعات المنصوص عليه فـي المادة (13) من هذا القانون.
المــادة ( 28 )
يلتزم استشاري المشروع – إذا تعثر مشروع البيع على الخارطة لأي سبب من الأسباب – بأن يقدم للوزارة تقريرا وافـيا خلال (30) ثلاثين يوما من تاريخ التعثر، يبين فـيه أسباب التعثـــر، وعلـــى الـــوزارة دراسة أسباب التعثـــر، وإيجــاد معالجـــة لاستكمــال تنفـيــذ المشــروع، أو إحالة الموضوع إلى المحكمة المختصة.
الفصـل الخامــس
حســـاب الضمــان
المــادة ( 29 )
يلتــزم المطـــور عند إقامة مشروع البيع على الخارطة بفتـــح حساب الضمان باســم المشــروع فـي أحد المصارف المرخصة والمسجلة لدى الوزارة، يخصص لإيداع دفعات الوحدات العقارية المباعة، وفـي حال تعدد مراحل المشروع يلتزم بفتح حساب مستقل لكل مرحلة.
المــادة ( 30 )
يلتزم المطور بالحصول على موافقة الوزارة قبل فتح أو إغلاق حساب الضمان، وتحدد اتفاقية حساب الضمان المبرمة بين المطور والمصرف المرخص شروط إدارة الحساب والصرف وحقوق والتزامات الأطراف المتعاقدة، وغيرها من الشروط والضوابط التي تبينها اللائحة، ويجب على المطور إيداع نسخة من اتفاقية حساب الضمان لدى الوزارة قبل إصدار ترخيص مشروع البيع على الخارطة.
المــادة ( 31 )
يلتزم المطور بإيداع نسبة من التكلفة الإجمالية لمشروع البيع على الخارطة تبينها اللائحة فـي حساب الضمان قبل إصدار الترخيص، ويجوز احتساب قيمة الأرض أو ما تم إنجازه من أعمال البناء قبل فتح الحساب ضمن تلك النسبة، كما يلتزم ممولو المشروع بإيداع مبلغ تمويل إنشاء المشروع كاملا مباشرة فـي حساب الضمان فـي حال رهن الأرض أو حق الانتفاع المسجل عليها.
المــادة ( 32 )
يقـــوم المصـــرف المرخـــص بتزويـــد المطـــور بكشـــف يبين الإيـــرادات والمدفوعـــات التـــي تمـــت فـي حساب الضمان، وذلك بشكل دوري، ويلتزم المطور بتزويد الوزارة بنسخة من هذا الكشف وأي معلومــات أو بيانـــات أو كشوف تتعلق بحساب الضمان أو مشــروع البيع علــى الخارطـة ترى الاطلاع عليها متى طلبتها.
المــادة ( 33 )
لا يجوز رهن ملكية أرض مشروع البيع على الخارطة أو حق الانتفاع الممنوح لإقامة المشروع، إلا للحصول على تمويل لتنفـيذ المشروع وبعد موافقة الوزارة، على أن يتم إيداع مبالغ التمويل فـي حساب الضمان.
المــادة ( 34 )
يجوز للوزارة إذا ثبت لها عدم صحة البيانات الواردة فـي شهادة إنجاز الأعمال تعيين استشاري آخر على نفقة المطور لتحديد نسبة ما تم إنجازه من أعمال فـي مشروع البيع على الخارطة، وإبلاغ المصرف المرخص كتابة بالامتناع عن صرف أي دفعات لاحقة للمطور، وذلك دون الإخلال بحق الوزارة فـي اتخاذ كافة الإجراءات اللازمة بشأن المبالغ التي تم سحبها بناء على مستندات أو بيانات غير صحيحة.
المــادة ( 35 )
يجوز للوزارة تعيين مدقق حسابات معتمد لفحص سجلات المطور الخاصة بحساب الضمان وكافة المستندات المتعلقة بمشروع البيع على الخارطة، على النحو الذي تبينه اللائحة.
المــادة ( 36 )
يلتزم المطور بضمان حسن التنفـيذ وإصلاح العيوب التي قد تظهر بعد إنجاز مشروع البيع علـــى الخارطـــة، وذلك من خلال الاحتفاظ بنسبة من قيمة مبيعــــات الوحــدات العقاريـــة فـي المشروع فـي حساب الضمان لمدة عام من تاريخ تسليم المطور الوحدة العقارية للمشتري، وتبين اللائحة النسبة الواجب الاحتفاظ بها وشروط وإجراءات صرفها.
المــادة ( 37 )
استثناء من قانون الإفلاس، لا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فـي حساب الضمان لصالح دائني المطور، كما لا يدخل مشروع البيع على الخارطة فـي الضمان العام للدائنين فـي حالة الحكم بإشهار إفلاس المطور، إلا للوفاء بالالتزامات المتعلقة بالمشروع وحقوق المشترين فـيه.
الفصــل الســادس
الأجزاء والخدمات والمرافق المشتركة
المــادة ( 38 )
يكون ملاك الوحدات العقارية فـي العقار المشترك شركاء على الشيوع فـي ملكية الأرض وملكية الأجزاء المشتركة، وتكون مسؤوليتهم فـي إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء والخدمـــات المشتركـــة، كـــل بقـــدر مساحـــة الوحــدة العقارية التي يملكها ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك، وتبين اللائحة ما يعد من الأجزاء والخدمات المشتركة.
المــادة ( 39 )
تكون مواقف السيارات فـي المشروع والمرافق المخصصة للوحدة العقارية جزءا لا يتجزأ منها، ولا يجوز فصلها أو التصرف فـيها بشكل مستقل، ويجوز للمطور أو جمعية الملاك – بحسب الأحوال – استغلال المواقف الإضافـية – إن وجدت – للاستعمال ذاته، وفقا للقواعد التي يبينها نظام إدارة الانتفاع المشترك.
المــادة ( 40 )
لا يجوز تحويل الأجزاء المشتركة إلى ملكية خاصة أو التصرف فـيها أو استغلالها بطريقة تحد من الانتفاع بها من قبل الملاك أو شاغلي الوحدات العقارية.
المــادة ( 41 )
لا يجــــوز التصـــرف فـي المرافق المشتركة بـــأي شكـــل من الأشكـــال أو استغلالهـــا أو تغييرهـــا أو إعادة تخطيطها بطريقة تحد من الانتفاع بها من قبل الملاك أو شاغلي الوحدات العقارية إلا بعد الحصول على موافقة الوزارة، وتبين اللائحة ما يعد من المرافق المشتركة.
المــادة ( 42 )
لا يجــوز للمــالك التخلي عن نصيــبه فـي الأجـــزاء المشتركة للتخلــص مــن تكاليـــف الإدارة والصيانة والإصلاح، ويجب سداد ما يترتب عليه من مساهمة فـي تلك التكاليف.
المــادة ( 43 )
يحظر على المطور أو جمعية الملاك اتخاذ أي إجراء بحق المالك يحول دون انتفاعه بالوحدة العقاريـــة الــتي يملكها أو الأجــزاء والخدمــات المشتركة، وذلك لإلــزامه بسداد مساهمتــه فـي تكاليف إدارة وصيانة وإصلاح الأجزاء والمرافق المشتركة، وأي تكاليف أخرى معتمدة فـي نظام إدارة الانتفاع المشترك.
المــادة ( 44 )
لا يجوز للملاك أو المنتفعين بالوحدات العقارية إجراء أي تعديلات على الهيكل أو الشكل الخارجي للوحدة العقارية أو أي جزء من العقار المشترك أو الأجزاء المشتركة، إلا وفقا للضوابط التي تبينها اللائحة وبموافقة الملاك، ويتحمل المخالف نفقات وتكاليف الإصلاح.
المــادة ( 45 )
يلتزم مالك الوحدة العقارية أو المنتفع بها بتنفـيذ الأعمال اللازمة لصيانتها وترميمها كلما تطلب الأمر ذلك.
المــادة ( 46 )
استثناء من قانون الإجراءات المدنية والتجارية، تصدر الدائرة الابتدائية فـي المحكمة المختصة الأمر بالسداد فـي حالة عدم أداء أحد الملاك مساهمته فـي تكاليف إدارة وصيانة وإصلاح الأجزاء والخدمات والمرافق المشتركة، وأي تكاليف أخرى معتمدة فـي نظام إدارة الانتفاع المشترك، ويكون هذا الأمر مشمولا بالنفاذ المعجل.
المــادة ( 47 )
يلتزم المطور بإعداد نظام إدارة الانتفاع المشترك قبل بيع الوحدات العقارية فـي المشروع على أن يعتمد من الوزارة.
المــادة ( 48 )
يلتزم المطور بإدارة وصيانة الأجزاء والمرافق المشتركة فـي المشروع لمدة لا تقل عن (2) عامين من تاريخ إصدار شهادة إنجاز المشروع، وفقا لنظام إدارة الانتفاع المشترك، وعليه تنظيم نقل هذه المسؤولية إلى جمعية الملاك قبل انقضاء هذه المدة، ويجوز للوزارة إلزام المطور إدارة وصيانة الأجزاء والمرافق المشتركة فـي المشروع لمدة تزيد على ذلك وفق ما تبينه اللائحة.
الفصـل السابــع
جمعيـــات المــلاك
المــادة ( 49 )
يجب إنشاء جمعية ملاك فـي العقارات المشتركة، تتولى إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء والخدمات والمرافق المشتركة، وذلك من خلال التعاقد مع شركة أو أكثر، على النحو الذي تبينه اللائحة.
المــادة ( 50 )
تتكون جمعية الملاك من مالكي العقار المشترك بما فـي ذلك المنتفع بموجب عقد مسجل فـي الوزارة، وتبدأ عضويتهم فـي جمعية الملاك من تاريخ صدور سند الملكية أو من تاريخ تسجيل عقد الانتفاع فـي السجل العقاري.
المــادة ( 51 )
يلتزم المطور أو المالك – بحسب الأحوال – بإعداد نظام جمعية الملاك، وفقا لنموذج يصدر به قرار من الوزير، ولا يمكن الاعتداد بذلك النظام أو أي تعديل يطرأ عليه ما لم يعتمد من الوزارة، وعلى المطور أو المالك – بحسب الأحوال – تسجيل جمعية الملاك عند تسجيل عقد بيع أول وحدة عقارية فـي العقار المشترك إذا زاد عدد وحداته على العدد الذي تبينه اللائحة.
المــادة ( 52 )
تنشـــئ الـــوزارة سجـــلا خاصـــا لقيـــد جمعيـــات المـــلاك علــى النحــو الــذي تبينــه اللائحـــة، ويكون للجمعية الشخصية الاعتبارية من تاريخ قيدها فـي السجل.
ويجوز لجمعية الملاك تملك الأراضي والعقارات لغرض إقامة مقر لها بعد موافقة الوزارة.
المــادة ( 53 )
تتولــى الـــوزارة التحقق من إنشاء جمعيـــات المـــلاك والإشــــراف علـى أعمالها، علـى النحــو الذي تبينه اللائحة.
المــادة ( 54 )
يجب على جمعيات الملاك فـي العقارات التي تشترك فـي خدمات ومرافق المشروع إنشاء جمعية ملاك رئيسية لإدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح تلك الخدمات والمرافق من خلال التعاقد مع شركة أو أكثر.
ويجوز إنشاء جمعية ملاك واحدة للمشروع، تتولى إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح جميع الأجزاء والخدمات والمرافق المشتركة فـيه من خلال التعاقد مع شركة أو أكثر.
المــادة ( 55 )
يجـــب أن يتولــى إدارة جمعيـــة المــلاك فـي العقـــارات المشتركــة التــي يزيــد عـــدد وحداتهـــا على العدد الذي تبينه اللائحة مجلس إدارة يتم انتخابه من قبل الجمعية العمومية.
المــادة ( 56 )
تبين اللائحة القواعد والتدابير التي تحمي أقلية الملاك من سيطرة مالك أو مطور يملك النصف أو أكثر من الوحدات العقارية فـي العقار المشترك على قرارات جمعية الملاك.
الفصــل الثامــن
الوساطـة العقاريـة والتثمـين العقـاري
المــادة ( 57 )
لا يجوز مزاولة مهنتي الوساطة العقارية والتثمين العقاري إلا بعد الحصول على ترخيص من الوزارة على النحو الذي تبينه اللائحة.
وتصنف التراخيص الصادرة لمزاولة مهنتي الوساطة العقارية والتثمين العقاري إلى فئات، على النحو الذي يصدر به قرار من الوزير.
المــادة ( 58 )
يــنشأ لـــدى الـــوزارة سجل لقيـــد الوسطـــاء العقاريــين، وسجــل لقيــد المثمنـين العقاريــين، على النحو الذي تبينه اللائحة.
المــادة ( 59 )
يلتزم كل من الوسيط العقاري والمثمن العقاري، بإبرام عقد مع المستفـيد من خدماتهما، وتبـــين اللائحـــة بيانــــات العقـــد وحقوق والتزامــــات أطرافـــه، وضوابـــط تحديــد أجــرة كــل من الوسيط والمثمن.
المــادة ( 60 )
يلتـــزم كـــل مـــن الوسيـــط العقــــاري والمثمــــن العقـــاري بقواعـــد والتزامــات ممارســـة المهنـــة، على النحو الذي تبينه اللائحة.
المــادة ( 61 )
يحظر الجمع بين مزاولة مهنتي الوساطة العقارية والتثمين العقاري.
المــادة ( 62 )
تسقــط بالتقــادم حقوق كل من الوسيط العقاري والمثمن العقاري المستحقة لــه عمــا أداه من أعمال بموجب عقد الوساطة أو التثمين بمضي (5) خمسة أعوام، ويبدأ سريان التقادم من اليوم الذي تصبح فـيه هذه الحقوق واجبة الأداء.
الفصــل التاســع
العقوبـات والجـزاءات الإداريـة
المــادة ( 63 )
يعاقـــب بالسجــن مــدة لا تقــل عن سنـــة، ولا تزيد على (3) ثلاث سنـــوات، وبغرامــة لا تقــل عن (10000) عشـــرة آلاف ريـــال عمانـــي، ولا تزيد علـــى (100000) مائة ألــف ريال عمانـــي، أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من ارتكب أيا من الأفعال الآتية:
مزاولة نشاط التطوير العقاري دون ترخيص.
تنفـيذ المشروع دون ترخيص.
الإعلان أو الترويج أو التسويق أو إقامة معارض عقارية دون ترخيص.
سحـــب المطـــور الدفعــات التي تـــم إيداعهـــا فـي حســـاب الضمان مـــن قبـــل المشتريـــن أو ممولي المشروع بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو اللائحة، أو القرارات التي تصدر تنفـيذا لهما.
تقديم مدقق الحسابات تقريرا غير صحيح عن نتيجة مراجعته للمركز المالي للمطور أو إخفاء وقائع جوهرية فـي تقريره عمدا.
الإخلال بضمان العيوب الجوهرية فـي بناء أو هيكل الوحدة العقارية، أو أي عيوب فـي البنية التحتية التي تظهر بعد تسليم الوحدة العقارية وفقا لحكم المادة (18) من هذا القانون.
عدم التزام المطور بضمان حسن التنفـيذ وإصلاح العيوب التي قد تظهر بعد إنجاز مشروع البيع على الخارطة وفقا لحكم المادة (36) من هذا القانون.
مصادقة الاستشاري على مستندات غير صحيحة تتعلق بالمشروع مع علمه بذلك.
تقديـــم المطـــور أو استشـــاري المشروع بيانات أو مستنـــدات غيــر صحيحـــة للمصــرف المرخص.
عـــدم قيـــام المطــور بتزويــد الـوزارة بــــأي مـــن الكشوفــات أو المعلومـــات أو البيانـــات المشار إليها فـي المادة (32) من هذا القانون.
المــادة ( 64 )
يعاقــب بالسجـــن مدة لا تقل عن (10) عشــرة أيــام، ولا تزيد على (6) ستة أشهر، وبغرامــة لا تقـــل عـــن (1000) ألف ريال عماني، ولا تزيـــد علــى (10000) عشــــرة آلاف ريـــال عمانـــــي أو بإحدى هاتين العقوبتين، كل من زاول مهنتي الوساطة العقارية أو التثمين العقاري دون ترخيص.
المــادة ( 65 )
مع عدم الإخلال بالعقوبات الجزائية المقررة فـي هذا القانون، يجوز للوزير فرض جزاءات إدارية فـيمــا يصـــدره مــن لوائح وقـــرارات عمـــا يرتكـــب من مخالفــات لأحكــام هــذا القانــون أو اللائحـة أو القــرارات الصادرة تنفـيــذا لهمـــا، ويجوز أن تتضمن هــذه الجزاءات سحــب أو وقـــف أو إلغـــاء التراخيص أو الغرامـــة، على ألا يزيـــد مقـــدار الغرامـــة علــــى (10000) عشـرة آلاف ريال عماني، وتضاعف الغرامة فـي حالة تكرار المخالفة.
