مسقط- شؤون عمانية
أصدرت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني قـرارا وزاريا رقــم ٢٢٠/2023 بإصدار اللائحة التنظيمية لضوابط تخطيط الأراضي
استنادا إلى قانون الأراضي الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 5/80، وإلى نظام السجل العقاري الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 2/98، وإلى المرسوم السلطاني رقم 93/2020 بتعديل مسمى وزارة الإسكان إلى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني وتحديد اختصاصاتها واعتماد هيكلها التنظيمي، وإلى اللائحة التنظيمية لضوابط تخطيط الأراضي الصادرة بالقرار الوزاري رقم 53/2013، وبناء على ما تقتضيه المصلحة العامة.
تـقـــرر
المــادة الأولـــــى
يعمل بأحكام اللائحة التنظيمية لضوابط تخطيط الأراضي المرفقة.
المــادة الثانيـــة
يلغى القرار الوزاري رقم 53/2013 المشار إليه، كما يلغى كل ما يخالف اللائحة المرفقة، أو يتعارض مع أحكامها.
المــادة الثالـثــــة
ينشـر هـذا القرار فـي الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره.
صـدر فـي: ٢ من جمادى الأولى 1445هـ
الموافـــــق: ١٦ من نوفمبـــــــــــــــــر ٢٠٢٣م
د. خلفان بن سعيد بن مبارك الشعيلي
وزيــــر الإسكــــان والتخطيــــط العمرانـــــي
اللائحة التنظيمية لضوابط تخطيط الأراضي
الفصــل الأول
تعريفـــات وأحكـــام عامــة
المــادة ( 1 )
فـي تطبيق أحكام هذه اللائحة، يكون للكلمات والعبارات الآتية المعنى المبين قرين كل منها، ما لم يقتض سياق النص معنى آخر:
الــوزارة:
وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.
الــوزير:
وزير الإسكان والتخطيط العمراني.
الاستراتيجية العمرانية:
الإطار الذي يحدد الرؤية المستقبلية للتنمية العمرانية ويبين الأهداف والسياسات وخطط التنمية الاقتصادية والاجتماعية والبيئية اللازمة لتحقيق التنمية المستدامة والمشروعات التي يتم تنفـيذها.
السياسات العمرانية:
مجموعـــة من الأطـــر والمحـــاور العامة والإجـــراءات التي تم اعتمادهــا مــن الــوزارة فـي الاستراتيجية العمرانية بهدف تحديد وإدارة استخدامات الأراضي وتوجيه التنمية العمرانية فـي سلطنة عمان.
المعايير التخطيطية:
مجموعة من المبادئ التوجيهية للتخطيط الحضري التي تم اعتمادها من الوزارة فـي الاستراتيجية العمرانية أو التي يتم اعتمادها ضمن مشاريع المخططات الهيكلية والتفصيلية.
المخطط الهيكلي:
المخطـــط الـــذي يحــدد هيكـــل استعمـــالات الأراضي والخدمـــات والبنيــة الأساسيـــة على مستوى تجمع عمراني معين لتحقيق الرؤية المستقبلية للتنمية العمرانية بشكل مستدام، ويبين مشروعات وخطط التنمية الاقتصادية والاجتماعية والبيئية اللازمة وآليات تنفـيذها.
المخطط التفصيلي:
المخطط التنفـيذي المفصل لتقسيمات الأراضي والاستعمالات والضوابط التخطيطية للبناء والبرامج التنفـيذية على مستوى منطقة محددة، بما يتوافق مع السياسات العمرانية والمعايير التخطيطية.
النطاق الحضري:
نطاق جغرافـي محدد فـي الاستراتيجية العمرانية للمناطق المستهدف تعميرها وتطويرها بشكل ممنهج بهدف ضبط وتوجيه التوسع الحضري.
النطاق الزراعي:
نطاق جغرافـي محدد فـي الاستراتيجية العمرانية لمناطق التنمية الزراعية أو تعزيز الأمن الغذائي.
مناطق التوسع الحضري:
المساحات الصالحة للتعمير المقترح إعداد مخطط تفصيلي لها لإضافتها للنطاق الحضري، وفق السياسات العمرانية والمعايير التخطيطية.
الجيب التخطيطي:
المساحة الفضاء غير المخططة الصالحة للتعمير والمحصورة بين المخططات القائمة أو المعتمـــــدة، والمقتـــرح إعــــداد مخطـــط تفصيلــي لهـــا لإضافتها للنطاق الحضـــري وفق السياسات العمرانية والمعايير التخطيطية.
التجديد الحضري:
مشروع لإعادة تطوير وتأهيل والارتقاء بالأحياء العمرانية، وإيجاد حلول تخطيطية وهندسية للمشاكل التي تواجهها، بما يمكن من تدوير مواردها وإمكانياتها لتحقيق تنمية عمرانية شاملة ومستدامة.
المشروعات ذات القيمة المضافة:
المشروعـــات الاستثماريــة النوعيـــة ذات الجــدوى الاقتصاديــــة المرتبطـــة بالأنشطــة التي تحددها الجهات ذات الاختصاص بالمشروع.
استعمال الأرض:
الغـــــرض المحـــدد لاستعمــال الأرض حســـب المخطـط التفصيلــي للمنطقـــة، وطبقــا للتصنيفات الواردة فـي المعايير التخطيطية.
تجزئة الأرض:
عملية فصل القطعة إلى أجزاء صالحة للتعمير بذات الضوابط التخطيطية للقطعة الأصلية، وإصدار سند ملكية ورسم مساحي مستقل لكل قطعة.
مشروع تقسيم الأرض:
عملية إعداد المخطط التنفـيذي المفصل لتقسيم الأرض القابلة للتقسيم إلى قطع أراض مستقلة، موضحا به استعمالات الأراضي والضوابط التخطيطية للبناء والمساحات المستقطعة للطرق والخدمات العامة طبقا لنوع وطبيعة المشروع، وبما يتناسب مع المخطط التفصيلي المعتمد للمنطقة، ووفق المعايير المعتمدة من قبل الوزارة.
دمج الأراضي:
عمليـــة ضــم أرضين متجاورتين أو أكثر لها سندات ملكية مستقلة، وإصدار سند ملكية ورسم مساحي واحد لها.
تعديل الأرض:
إجراء تخطيطي يهدف إلى تحسين وضع قطعة الأرض أو معالجة وضعها التخطيطي، وإصدار سند ملكية ورسم مساحي لها بعد التعديل.
استحداث أراض:
إضافة قطعة أرض أو أكثر لمخطط المنطقة فـي الجيوب التخطيطية أو مناطق التوسع الحضري.
الجهات ذات العلاقة:
الجهـــــات ذات الصلـــة بتنفـيـــذ المخطــــطات العمرانيـــة وتعميرهــا وتوفـيـــر الخدمـــات المجتمعية ومرافق وشبكات البنية الأساسية بها.
المــادة ( 2 )
يعمل بالضوابط التخطيطية المنصوص عليها فـي هذه اللائحة فـي المناطق التي لا يوجد بها مخططات هيكلية أو ضوابط تخطيطية خاصة، وبما يتوافق مع السياسات العمرانية والمعايير التخطيطية.
المــادة ( 3 )
تقدم الطلبات المرتبطة بهذه اللائحة وفق الإجراءات الموضحة فـي دليل خدمات الوزارة المعتمد، على أن تكون الموافقات التي تصدر بموجب أحكامها صالحة لمدة (6) ستة أشهر من تاريخ إحالة الطلب إلى دائرة السجل العقاري، وتعتبر الموافقة ملغاة بانقضاء هذه المدة دون استكمال الإجراءات المطلوبة.
الفصـــل الثانـــي
تنظيــم استعمــالات الأراضــي
المــادة ( 4 )
يحظر تغيير استعمال الأرض أو زيادة الارتفاع المسموح به على الحد المعتمد المسموح به لكل منطقة، إلا من خلال التحديثات التي تعتمد ضمن المخططات الهيكلية أو التفصيلية المعتمدة، أو مشاريع التجديد الحضري التي تعدها الوزارة، وذلك وفق الضوابط الواردة فـي هذه المخططات والمشاريع، وبالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة.
المــادة ( 5 )
استثناء من حكم المادة (4) من هذه اللائحة، يجوز تغيير استعمال الأرض أو زيادة الارتفاع المسموح به بشكل متكامل للمنطقة ككل فـي الحالتين الآتيتين:
تضرر الأرض باستعمالات أو ارتفاعات مجاورة لها مباشرة ومغايرة للاستعمال والارتفاع القائم.
طلب إقامة المشروعات ذات القيمة المضافة داخل النطاق الحضري، شريطة مواءمة المشروع المقترح مع المخططات المعتمدة للمنطقة، على أن يتم استكمال إجراءات تغيير سند الملكية بالاستعمال الجديد بعد الانتهاء من تنفـيذ المشروع.
المــادة ( 6 )
يحظر تغيير استعمال الأراضي الزراعية إلى استعمال آخر غير زراعي، إلا فـي حالة وقوعها ضمن النطاق الحضري، شريطـــة ألا تكون مرويــة بالأفلاج أو العيون، على أن يتــم ردم البئـــر وإزالـــة الإشغــــالات قبل تسلم سند الملكية بالاستعمـــال الجديد، وذلك بعد التنسيق مع وزارة الثروة الزراعية والسمكية وموارد المياه.
المــادة ( 7 )
فـي حالة الموافقة على تغيير استعمال الأرض أو زيادة الارتفاع المسموح به، يجوز للوزارة استقطاع المساحة اللازمة للخدمات العامة والمرافق الأساسية من مساحة الأرض دون تعويض عنها.
الفصـــل الثالــــث
دمـــج وتجزئـــة وتقسيــم الأراضــي
المــادة ( 8 )
يجوز دمج قطع الأراضي الصادر لها سندات ملكية وفق الضوابط الآتية:
ألا تؤثر عملية الدمج على النمط التخطيطي لقطع الأراضي بذات المربع التخطيطي.
أن تكون قطع الأراضي المراد دمجها لها نفس الاستعمال وعدد الطوابق المسموح به.
ألا تؤثر عملية الدمج على شبكة الطرق والممرات ومسارات الخدمات العامة.
ألا يترتب على عملية الدمج زيادة فـي مساحات قطع الأراضي المدمجة، إلا لدواع تخطيطية.
المــادة ( 9 )
يجوز تجزئة الأراضي الصادر لها سندات ملكية، شريطة توفر الضوابط الآتية:
الالتـــزام بالاشتراطـــات التخطيطيــة لضوابـط تجزئــة الأراضي المنـصوص عليهــا فـي الملحق (1) المرفق فـي هذه اللائحة.
ألا تتعارض التجزئة مع المعايير التخطيطية.
أن يكون لكـــل قطعـــة أرض مقسمــة مدخل مباشر من أحد الشوارع حســب المعاييــر التخطيطية.
ألا يترتب على التجزئة فصل المباني القائمة عن الخدمات الخاصة بها.
المــادة ( 10 )
تطبق الضوابط المعتمدة من قبل الوزارة بشأن إعداد المخططات التفصيلية، والضوابط التخطيطية المنصوص عليها فـي المادة (9) من هذه اللائحة على مشاريع تقسيم الأراضي، وذلك وفقا للإجراءات الآتية:
يقدم المالك المخطط التنفـيــذي المفصل لتقسيمات الأراضي، موضحا بـــه استعمـــال كل قطعة، والارتفاع المسموح به، والضوابط التخطيطية للبناء، والمساحات المستقطعة للخدمات الأساسية، والطرق والمرافق للبنى الأساسية اللازمة، طبقا لنوع وطبيعة المشروع وبما يتناسب مع المخطط التفصيلي المعتمد والنمط العام للمنطقة المحيطة، وفق المعايير التخطيطية.
تتولـــى الـــــوزارة تحديد مستوى الخدمـــات والطــــرق المشار إليهـــا فـــــي البنـــد (1) من هذه المــادة بما يتناسب مـــع المنطقة المحيطة والمعاييـــر التخطيطية، وبالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة.
وتحدد الوزارة الخدمات والطرق التي يتوجب على المالك تنفـيذها على نفقته الخاصة حسب حجم وطبيعة مشروع التقسيم، ولا يجوز إصدار سندات الملكية للقطع إلا بعد تنفـيذ ذلك.
المــادة ( 11 )
لا يجوز التعويض عن المساحات المستقطعة للطرق والخدمات العامة فـي حالة تجزئة الأرض أو تقسيمها.
الفصـــل الرابـــع
تعديل الأراضي
المــادة ( 12 )
لا يجوز تعديل الأراضي إلا فـي الحالات الآتية:
من خلال مشاريع التجديد الحضري.
معالجة وضع تخطيطي معين طرأ على مخطط المنطقة أو قطعة الأرض.
تعديل قطع الأراضي المخصصة للخدمات العامة أو مرافق البنية الأساسية بطلب من الجهة المختصة.
المــادة ( 13 )
يجب توفر الضوابط الآتية فـي حالة تعديل الأرض:
دراسة الحالة بشكل شامل ومتكامل للمنطقة المحددة.
عدم المساس بإحرامات الأودية والسدود والجبال والطرق وخطوط الخدمات والمرافق العامة، وغيرها من الإحرامات.
ألا يتعارض التعديل مع قطع الأراضي الأخرى المجاورة وانتظامها، أو يلحق ضررا بها.
وفـي جميع الأحوال، تكون الأولوية عند تعديل الأرض، استحداث أراض أخرى جديدة بذات نسق القطع المجاورة.
الفصــل الخامـــس
استحــداث الأراضــــي
المــادة ( 14 )
يجوز استحداث قطع أراض فـي الجيوب التخطيطية أو فـي مناطق التوسع الحضري بكافة الاستعمالات وفق الضوابط والآلية المعتمدة من قبل الوزارة بشأن إعداد واعتماد المخططات التفصيلية.
الفصـــل الســـادس
الضوابـط التخطيطيــة للبنــاء
المــادة ( 15 )
يعمل بالاشتراطات التخطيطية للبناء على قطــــع الأراضــــي السكنيـــة المنصـــوص عليهــــا فـي الملحـــق (2) المرفق فـي هـــذه اللائحــــة، مع التقيد بالضوابط الأخرى المعمول بها لـــدى الجهات المعنية بشأن الفتحات والتهوية والمداخل ومواقف السيارات والملاحق وغيرها.
وفـي جميع الأحوال، يجب مراعاة الوضع القائم للمباني المجاورة بحيث تكـــون عــلى خـط بناء منظم ومنسجم بصريا.
المــادة ( 16 )
يعمل فـي شأن الضوابط التخطيطية للبناء متعدد الطوابق على الأراضي والاستخدامات (سكني شقق/ سكني تجاري/ تجاري) بالآتي:
الأراضي التي تقل مساحتها عن (1500م2)، يجب الالتزام بالارتدادات والضوابط التخطيطية المعتمدة من الوزارة الموضحة بالرسومات المساحية، مع الحفاظ على خط بناء منتظم ومنسجم بصريا مع القطع المجاورة.
الأراضي ذات المساحات من (1500م2) إلى (2500م2)، يجب الالتزام بالارتدادات والضوابط التخطيطية المعتمدة من الوزارة الموضحة بالرسومات المساحية، بحيث لا تزيد نسبة البناء على 60% من المساحة الكلية للقطعة، مع الحفاظ على خط بناء منتظم ومنسجم بصريا مع القطع المجاورة.
الأراضي ذات المساحات الأكثر من (2500م2)، يجب أن يلتزم المالك بتقديم خرائط الموقع العام إلى المديرية المختصة فـي الوزارة لدراستها واعتمادها وفق المعايير التخطيطية.
وفـي جميع الأحوال، يجب الالتزام بتوفـير المواقف اللازمة للسيارات داخل حدود القطع التي تكون مساحتها (750م2) فأكثر.
المــادة ( 17 )
يجب الالتزام عند البناء على الأراضي الصناعية بالارتدادات والضوابط التخطيطية المعتمدة من الوزارة الموضحة بالرسومات المساحية للأرض، بحيث لا تزيد نسبة البناء على 60% من المساحة الكلية للقطعة، مع الحفاظ على خط بناء منتظم ومنسجم بصريا مع القطع المجاورة.
كما يجب الالتزام بتوفـير المواقف اللازمة للسيارات داخل حدود القطعة حسب حجم وطبيعة النشاط الصناعي.
المــادة ( 18 )
يجوز الموافقة على بناء منزل واحد فقط على مساحة لا تزيد على (500م2) من مساحة الأرض الزراعية، شريطة توفر الضوابط الآتية:
أن تكون الأرض الزراعية صادرا بها سند ملكية.
ألا تقل مساحة الأرض الزراعية عن ثلاثة أفدنة (12600م2).
ألا تكون الأرض مروية بالأفلاج أو العيون.
توفر الطرق والمداخل والخدمات اللازمة للمنزل.
المــادة ( 19 )
يجوز إقامة المشروعات الاستثمارية الزراعية ذات القيمة المضافة على الأراضي الواقعة فـي النطاق الزراعي، وذلك بعد موافقة وزارة الثروة الزراعية والسمكية وموارد المياه.
المــادة ( 20 )
فـيما عدا الأراضي الزراعية المروية بالأفلاج أو العيون، يجوز الموافقة على استقطاع مساحة المنزل القائم على الأرض الزراعية الواقعة داخل النطاق الحضري، أو استقطاع جزء منها للاستخدام السكني، شريطة تطبيق الاشتراطات التخطيطية لضوابط تجزئة الأراضي المنصوص عليها فـي الملحق (1) المرفق فـي هذه اللائحة.
ملحـــق ( 1 )
الاشتراطات التخطيطية لضوابط تجزئة الأراضي
| الاستعمال | الحد الأدنى
لمساحة قطعة الأرض الواحدة |
الحد الأدنى لعرض واجهة القطعة على الطريق | اشتراطات أخرى | |
| سكني
(فـيلا – منزل بفناء) |
300 م2 | 10 أمتار | يسمــــح ببنــــاء فـيــــلا سكنيــــة واحــدة.
مواقــــــــف السيـــــــارات داخـــــــل حــــدود القطعـــة. |
|
| سكني
شقق / سكني تجاري / تجاري |
للارتفاعات حتى طابقين | 400 م2 | 15 مترا | مواقــــــف السيـــــــارات داخــــــل حـــدود القطعـــــة.
تراعــــى المعايير التخطيطيـــة الخاصــــــــــــة بالاستعمـــــــــــالات التجاريــــة الأخــــرى المحــــددة فـي الاستراتيجية العمرانية أو الصادر لها لوائح خاصة بهــــا (مركز تجـــاري – قاعــــة مناسبــات – مجمــــع طبــــي – محطة وقود – عيادة خاصة – مدرســـة خاصـــــة – الكليــات والجامعــــــــــــات – معــــــــــــــارض السيارات …الخ). |
| للارتفاعات من ثلاثة طوابق حتى ستة طوابق | 750 م2 | 20 مترا | ||
| للارتفاعات أكثر من
ستة طوابق |
1000 م2 | 25 مترا | ||
| صناعي | 1000 م2 | 30 مترا | ١ – توفـيـــــــر مواقـــــف للسيــــارات والخدمــــات اللازمـــة داخــــــل حدود القطعة. | |
| زراعي
(فـي النطاق الزراعي) |
ثلاثة أفدنة
(12600 م2) |
غير محدد | فـيما عدا الأراضي الزراعية المروية بالأفلاج أو العيون، يجـــــــــوز تجزئـــــــــــــــــة الأرض الزراعيــــة بنفـــس الاستخــدام الزراعي على أن يكون مصدر الري مشتركا.
لا يجوز فصل أو استقطاع المنشآت القائمة عن الأراضي الزراعيـــــــة داخـــــل النطاقـــــات الزراعيــة أو استقطـــــاع جـــزء منهـــــــــــا للاستخـــــــــدام غيـــــــر الزراعي. |
|
| استعمالات أخرى | حسب اللوائح الصادرة من الجهة المعنية،
وبما لا يتعارض مع المعايير التخطيطية. |
|||
ملحـــق ( 2 )
الاشتراطات التخطيطية للبناء على قطع الأراضي السكنية
| مساحة الأرض
(بالمتر المربع) |
نسبة البناء (%) | الحد الأدنى للارتدادات | مواقف السيارات | |
| الأمامي (بالمتر) | جانبي – خلفـي (بالمتر) | |||
| التي تقل
مساحتها عن 300 |
100 %
|
حسب طبيعة موقع الأرض والأراضي المجاورة، مع مراعاة الاشتراطات الخاصة بارتدادات الفتحات والتهوية والمداخل. | داخل حدود القطعة. | |
| 300 – 400 | تطبق الارتدادات الموضحة كحد أدنى للمبنى الرئيسي. | 3 | 1.5 | |
| 401 – 599 | 3 | 2 | ||
| 600 – 899 | 4 | 2 | ||
| 900 – 1200 | 6 | 2 | ||
| مساحتها
أكثر من 1200 |
يعتمد على الموقع العام من دوائر التخطيط العمراني، وفق الضوابط المعتمدة لإقامة المجمعات السكنية. | |||
