شؤون عمانية- خاص
لم تبقي جائحة فيروس كورونا المستجد قطاعاً اقتصادياً إلا وأثرت عليه، ومع إغلاق الأنشطة التجارية في شهر مارس المنصرم لمدة 3 أشهر تقريباً ساد خلاف بين المؤجر والمستأجر عن أحقية دفع الإيجار من عدمه خلال فترة الإغلاق وخرجت العديد من التفسيرات لقانون المعاملات المدنية بينها دراسة للدكتور أسعد بن سعيد بن حارب الحضرمي أستاذ مساعد القانون المدني بكلية الزهراء للبنات والتي ذهب خلالها إلى أحقية المستأجر في عدم دفع الإيجار خلال فترة الاغلاق.
شؤون عمانية اقتربت أكثر من دراسة الدكتور أسعد بن سعيد بن حارب الحضرمي، حول التشريعات القانونية التي تعطي للمستأجر الحق في عدم دفع الإيجار خلال فترة الإغلاق .
وقال الدكتور أسعد بن سعيد بن حارب الحضرمي : أن للدائن بموجب القواعد العامة في القانون المدني إذا لم يوفِ المدين بالتزاماته في العقد الملزم للجانبين مسارين، أوّلهما وهو مسار الدفاع، والثاني مسار الجزاء، وتظهر وسيلة الدفاع في الدفع بعدم تنفيذ الالتزام المقابل للالتزام المختل وبذلك فهي وسيلة تتجلى غايتها في إعادة التوازن لهذا العقد المختل، وتظهر وسيلة الجزاء في فسخ العقد للاخلال والتي تهدف إلى بتر العلاقة العقدية، مشيراً إلى أن حول الدفع بعدم التنفيذ نصت المادة “157” من قانون المعاملات المدينة العماني على “إذا كانت الالتزامات المتقابلة في العقود الملزمة للجانبين مستحقة الوفاء، جاز لكل من المتعاقدين أن يمتنع عن تنفيذ إلتزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما إلتزم به”، أما فسخ العقد فقد نصت المادة “171” من ذات القانون على “في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يفِ أحد المتعاقدين بما وجب عليه بالعقد جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه”.
أما إلتزام المستأجر فهو يكمن في الالتزام الجوهري لدى المستأجر في دفع الأجرة، وقد نصت المادة “523” من قانون المعاملات المدنية على “تستحق الأجرة باستيفاء المنفعة أو بالقدرة على استيفائها”، وهو ما يفسر القول بأن عقد الإيجار من عقود المعاوضة، يكون المؤجر مديناً بتسليم المنفعة المقصودة كاملة ودائناً في مقابل ذلك، ويكون المستأجر مديناً بدفع الأجرة ودائناً بالمنفعة.
المنع المؤقت
وأشار إلى أن عقد الإيجار يعد من العقود الزمنية التي يكون الزمن فيها عنصراً جوهرياً في تحديد وتجديد الالتزامات، وبإنزال ما تقدم نجد أن قرار الاغلاق يرتب فوات للمنفعة محل إلتزام المؤجر وفي ذلك نصت المادة “549” على: “إذا فات الانتفاع بالشيء المؤجر كله سقطت الأجرة عن المستأجر مدة فوات المنفعة”، ونجد أن المشرع قرر لحالة فوات المنفعة أياً كان سببها أثر قانوني وهو سقوط الأجرة .. مؤكداً أن ما جاء في البند “2” من المادة “549” هو فوات المنفعة جزئياً بمعنى أن الفوات لحق جزء من الشيء محل الإيجار ولم يفوت المنفعة كلياً ولذلك تسمح للمستأجر ـ دون المؤجر – حق الفسخ وسقوط الأجرة أو التغاضي والاستمرار في المنفعة منقوصة دون سقوط الأجرة.
القوة القاهرة
وأضاف: نصت المادة “172” من قانون المعاملات المدنية على: “1- في العقود الملزمة للجانبين إذا طرأت قوة قاهرة تجعل من تنفيذ الالتزام مستحيلاً انقضى معه الالتزام المقابل له، وانفسخ العقد، 2-إذا كانت الاستحالة جزئية أنقضى ما يقابل الجزء الذي أستحال تنفيذه وينطبق هذا الحكم على الاستحالة الوقتية في العقود المستمرة، وفي هاتين الحالتين للدائن فسخ العقد بشرط إعذار المدين” وعليه إذا كانت القواعد العامة تقضي بانفساخ العقد لحدوث القوة القاهرة التي يترتب عليها استحالة في تنفيذ الالتزامات، فإن هذا الأثر لا يترتب إلا إذا كانت الاستحالة نهائية، وبخلاف ذلك فالاستحالة المؤقتة ترتب وقف العقد حتى تزول هذه الاستحالة.
وقف العقد
وقال : يطرأ على العقد المدني الوقف فتقف الالتزامات المتقابلة فيه، ويظهر الهدف من الوقف في حماية هذا العقد الذي سترجع له الحياة مستقبلاً. والوقف يبقي العقد قائما وموجوداً ومنتجاً لبعض آثاره الاخرى على أمل عودة قيام كافة الالتزامات فيه في المستقبل، ويتوجب لوقف العقد توافر ثلاثة شروط وهي: 1ـ استحالة التنفيذ بسبب أجنبي لا يد للمتعاقدين فيه، تختلف استحالة تنفيذ الالتزام عن الإرهاق في تنفيذه وهو معيار التفرقة بين نظريتي القوة القاهرة والظروف الطارئة، ويتوجب في القوة القاهرة أن تجعل تنفيذ الالتزام مستحيلاً بفعل حادث غير متوقع ولا يمكن اجتنابه أو دفعه، وذلك حتى يتحقق أن سبب الاستحالة كانت دون خطأ أو إهمال أو توقع من الدائن وكانت بسبب خارجي لا علاقة لطرفيّ العقد به، 2- أن تكون الاستحالة مؤقتة، والاستحالة المؤقتة هي التي يكون فيها تنفيذ الالتزام مستحيلاً ولكن بشكل مؤقت محدد يزول بعدها عن الالتزام سبب إستحالته بمعنى أن هناك إمكانية للاستمرار مستقبلاً في تنفيذ العقد، 3- ألا يكون موعد تنفيذ الالتزام عنصر جوهري في العقد، إذا حدد المتعاقدين موعداً يجب خلاله تنفيذ الالتزام، وجاء الموعد ولم يتمكن المدين من التنفيذ بسبب وجود عائق جعل من التزامه مستحيلاً في ذلك الموعد وممكن مستقبلاً، فإن الاستحالة تعد استحالة مطلقة وليست مؤقتة، مثلاً عقد استئجار قاعة أفراح وصدر قرار بمنع التجمعات في هذه الفترة فإن الاستحالة التي لحقت بتنفيذ الالتزام التي جاء موعدها كعنصر جوهري في العقد إستحالة مطلقة.
وأكد الدكتور أسعد الحضرمي أن الخلاصة تسقط الأجرة عن المستأجر بسبب قرار الإغلاق الصادر في 17 مارس 2020م دون الحاجة إلى إنفساخ أو فسخ العقد، حيث أخذ المشرع العماني في العقود الزمنية المستمرة الملزمة للجانبين، بنظرية وقف العقد للاستحالة المؤقتة لتنفيذ الالتزام، وبناء عليه تتوقف الالتزامات المقابلة في هذا النوع من العقود لحين زوال السبب المانع من تنفيذ العقد.
وفي رد على سؤال هل يحق للمؤجر طلب فسخ العقد لقرار الإغلاق بسبب جائحة كورونا؟ قال : أن المشرع حصر حق طلب الفسخ بسبب الإغلاق للمستأجر دون المؤجر على اعتبار أنه الدائن وفقاً لما ورد في المادة “172” التي قصرت حق الفسخ له دون المؤجر، ولا يمكن القول بأنه حتى تسقط الأجرة يتوجب أن يطلب فسخ العقد على إعتبار أن البند “2” من المادة حدد بداية انقضاء الأجرة باستحالة تنفيذ الالتزام المقابل، ثم أتاح الفسخ كخيار أو حق للدائن “المستأجر” فقط، وكذا الحال فما ورد في البند “2” من المادة (549) أعلاه.
