إصدار نموذج نظام جمعيات ملاك العقارات

 

مسقط- شؤون عمانية

أصدرت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني  قــــرارا وزاريا رقــم ٢٠٤/٢٠٢٤ بإصدار نموذج نظام جمعيات ملاك العقارات

استنادا إلى نظام تمليك الشقق والطبقات الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 48/89، وإلى اللائحــة التنفـيذية لنظــام تمليك الطبقـــات والشقق والمحــلات الصــادرة بالقــرار الوزاري رقم 50/89، وبناء على ما تقتضيه المصلحة العامة.

تـقـــرر

المــادة الأولـــــى

يعمل بنموذج نظام جمعيات ملاك العقارات المرفق.

المــادة الثانيـــة

يجب على جميع ملاك الوحدات العقارية فـي العقار المشترك تأسيس جمعية ملاك وفق نموذج النظام المرفق، وتسجيلها عبر النظام الإلكتروني لجمعيات ملاك العقارات فـي الموقع الإلكتروني لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني.

المــادة الثالثـــة

يجب على جمعية ملاك العقارات، بعد تسجيلها فـي وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، إعداد كشف لوصف العقار الذي تتولى إدارة شؤونه، يتضمن اسم العقار، ومكانه، ورقمه المساحي، ورقم المبنى، وذلك وفقا للنموذج الذي تعده الوزارة لهذا الغرض، على أن يتم تضمينه فـي نظام جمعية الملاك بعد توقيع كافة الملاك عليه.

المــادة الرابعــة

يجب على جمعيات ملاك العقارات القائمة فـي تاريخ العمل بهذا القرار تعديل أوضاعها وفقا لأحكامه، وذلك خلال مدة لا تزيد على (3) ثلاثة أشهر من تاريخ العمل به.

المــادة الخامسة

ينشر هذا القرار فـي الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره.

 

صـدر فـي: ٢٦ مـن شعبــــــــان 1445هـ

الموافـــــق:   ٧  مـن مـــــــــــــارس 2024م

 

د. خلفان بن سعيد بن مبارك الشعيلي

وزيــر الإسكـــــان والتخطيـــط العمرانــــــي

 

نموذج نظام جمعيات ملاك العقارات

الفصــل الأول

تعريفات وأحكام عامة

المــادة ( 1 )

فـي تطبيق أحكام هذا النظام، يكون للكلمات والعبارات الآتية المعنى المبين قرين كل منها، ما لم يقتض سياق النص معنى آخر:

1 – الـــــــوزارة:

وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.

2 – الــوزيـــــــر:

وزير الإسكان والتخطيط العمراني.

3 – جمعية المــلاك:

الجمعيــــة التي تؤسس من قبــل مــــلاك الوحدات العقـــارية الواقعـــة فـي العقـــار المشترك، لغرض ضمان حسن الانتفاع بالأجزاء الشائعة وإدارتها وصيانتها.

4 – الجمعية العمومية:

الجمعية المشكلة من قبل جميع ملاك الوحدات العقارية.

٥ – مجلس الإدارة:

مجلس إدارة جمعية الملاك.

٦ – المـــديـــــــر:

الشخص الطبيعي أو المعنوي المعين لإدارة العقار المشترك.

٧ – النظــــــــام:

مجموعة القواعد الخاصة بتنظيم وإدارة جمعية الملاك.

٨ – العقار المشترك:

عقار مكون من وحدات عقارية مفرزة وأجزاء شائعة.

٩ – الوحدة العقارية:

الجزء المفرز من العقار المشترك كالشقة أو الطبقة أو المحل.

 

المــادة ( 2 )

تؤسس بموجب هذا النظام جمعية ملاك للعقار المشترك، تكون لها الشخصية المعنوية والذمة المالية المستقلة بعد تسجيلها فـي الوزارة.

وتسري عليها أحكام نظام تمليك الشقق والطبقات الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 48/89 ولائحته التنفـيذية، وهذا النظام.

المــادة ( 3 )

تهدف جمعية الملاك إلى:

1-  إدارة الأجزاء الشائعة فـي العقار المشترك وصيانتها لضمان حسن الانتفاع بها.

2- تحديد حقوق وواجبات ملاك الوحدات العقارية، وحماية مصالحهم وفق القانون.

3- تطوير العقار المشترك وتنظيمه والإشراف عليه.

4- وضع استراتيجية واضحة لكيفـية إدارة العقار المشترك وضمان تنفـيذها.

المــادة ( 4 )

يحظر على جمعية الملاك الاشتغال بأغراض غير معدة لها.

المــادة ( 5 )

تنشئ جمعية الملاك سجلا يكون متاحا لاطلاع كافة ملاك العقار المشترك، يتم تحديثه متى استدعت الحاجة لذلك، ويتضمن البيانات والمستندات الآتية:

أسماء وبيانات ملاك الوحدات العقارية، وأرقام التواصل وعناوين المقار الرئيسية لهم.

نسخا من سندات الملكية والرسومات المساحية لجميع الوحدات العقارية ومخططات الأجزاء الشائعة فـي العقار المشترك.

شهادة إتمام البناء للعقار المشترك.

شهادة مسمى المبنى الصادرة عن البلدية المختصة.

الفصــل الثاني

تشكيل جمعية الملاك واختصاصاتها

المــادة ( 6 )

تشكل جمعية الملاك جمعية عمومية من جميع مالكي الوحدات العقارية المفرزة.

المــادة ( 7 )

تختص الجمعية العمومية برسم السياسة العامة للعقار المشترك، واتخاذ كافة القرارات اللازمة لتحقيق أغراضها، ولها على الأخص الآتي:

إعداد أو تعديل النظام، وعرضه على الوزارة للموافقة.

تعيين أعضاء مجلس الإدارة وعزلهم.

تحديد أجر ومكافأة أعضاء مجلس الإدارة.

المــادة ( 8 )

مع عدم الإخلال بالاختصاصات المنصوص عليها فـي المادة (7) من هذا النظام، تختص الجمعية العمومية فـي حالة عدم وجود مجلس إدارة لجمعية الملاك بالآتي:

١ – تعيين المدير، ومراجع الحسابات، وتحديد أجرهما.

٢ – إبراء ذمة المدير وعزله.

٣ – اعتماد مشروع الميزانية السنوية والحساب الختامي لجمعية الملاك، وتقرير مراجع الحساب، إن وجد.

٤ – اعتماد تقارير إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء الشائعة والعقود المتعلقة بهما، وتقارير أعمال جمعية الملاك ومركزها المالي.

٥ – تحديد المبالغ التي يتقرر تحصيلها من الأعضاء لمواجهة التزامات جمعية الملاك، وكيفـية سداد هذه المساهمات.

الفصــل الثالث

اجتماعات الجمعية العمومية ونصابها

المــادة ( ٩ )

تنعقد الجمعية العمومية مـرة كل عام عـلى الأقـل، ويتولى المدير دعوة أعضائها للاجتماع، وعند عدم توجيه الدعوة من قبل المدير يجوز لربع الأعضاء توجيه طلب له بذلك، وفـي حالة عدم استجابة المدير للطلب، يكون لهم توجيه الدعوة لانعقاد الجمعية العمومية، وذلك بعد مرور (10) عشرة أيام عمل على إبلاغ المدير بذلك، عن طريق أي وسيلة يتحقق بها علمه.

المــادة ( ١٠ )

يجب أن تتضمن الدعوة لاجتماع الجمعية العمومية الآتي:

١ – تحديد مكان وتاريخ وساعة الاجتماع.

٢ – تحديد بنود جدول الأعمال المعروض للمناقشة، والمسائل المقترح البت فـيها.

٣ – تحديد مكان وتاريخ وساعة الاجتماع الثاني فـي حالة عدم اكتمال النصاب القانوني، المنصوص عليه فـي المادة (13) من هذا النظام، فـي الاجتمــاع الأول.

المــادة ( ١١ )

يبلغ أعضاء الجمعية العمومية بموعد انعقاد الاجتماع قبل (20) عشرين يوما على الأقل من تاريخ انعقاده، وذلك عن طريق أي وسيلة يتحقق بها علمهم.

المــادة ( ١٢ )

يجب إعداد مستند حضور يتضمن اسم كل مالك أو من يمثله، وتسلم نسخة منه للمالك أو من يمثله.

المــادة ( ١٣ )

يشترط لصحة انعقاد اجتماع الجمعية العمومية، حضور ما لا يقل عن أغلبية أعضائها أو ممثليهم، وتتخذ القرارات فـيها بأغلبية أصوات أعضائه الحاضرين أو ممثليهم، وفـي حالة عدم اكتمال هذا النصاب يعقد اجتماع ثان خلال (30) الثلاثين يوما التالية لتاريخ الاجتماع الأول، على أن تبلغ الوزارة لحضور ممثل عنها، وينعقد هذا الاجتماع بمن حضر وتتخذ القرارات فـيه بأغلبية الأعضاء الحاضرين.

المــادة ( ١٤ )

تتخذ الجمعية العمومية القرارات المتعلقة بتعديل النظام وإدارة الأجزاء الشائعة بأغلبية أصوات أعضائها أو من يمثلهم.

المــادة ( ١٥ )

يجوز لعضو الجمعية العمومية أن يوكل غيره كتابة من ضمن أعضائها أو خارجها للتصويت نيابة عنه، على ألا ينوب شخص واحد عن أكثر من (4) أربعة أعضاء لا تتجاوز نسبة تملكهم مشتركين (10%) عشرة بالمائة من مجموع أصوات أعضائها.

ويسري التوكيل الممنوح من أجل تمثيل الأعضاء فـي الجمعية العمومية على جميع الاجتماعات المتتابعة التي تعقد بشأن ذات الموضوعات المدرجة فـي جدول الأعمال ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.

المــادة ( ١٦ )

على المدير التقدم بطلب تسجيل جمعية الملاك لدى الوزارة خلال (30) ثلاثين يوما من تاريخ الاجتماع الأول للجمعية العمومية، وإلا جاز لأي مالك التقدم بطلب تسجيلها.

المــادة ( ١٧ )

يقوم المدير بتسليم نسخة من محضر اجتماع الجمعية العمومية لجميع أعضائها، خلال (10) عشرة أيام من تاريخ اجتماعها، والتوقيع على تسلمه وإثبات ذلك.

الفصــل الرابع

مجلس الإدارة

المــادة ( ١٨ )

تكون إدارة جمعية الملاك فـي العقار المشترك الذي تزيد عدد الوحدات العقارية فـيه على (50) خمسين وحدة، من خلال مجلس إدارة، ويجوز أن تكون إدارة جمعية الملاك فـي العقار المشترك الذي تقل عدد وحداته العقارية عن (50) خمسين وحدة من خلال مجلس الإدارة، بشرط موافقة أغلبية الملاك.

المــادة ( ١٩ )

يتكون مجلس الإدارة من عدد فردي من الملاك لا يقل عن (3) ثلاثة، ولا يزيد على (9) تسعة، يتم اختيارهم بالانتخاب من قبل أغلبية أعضاء الجمعية العمومية، لمدة (2) عامين، قابلة للتجديد، بموافقة ذات الأغلبية.

المــادة ( ٢٠ )

ينتخب أعضاء مجلس الإدارة من بينهم رئيسا ونائبا للرئيس.

المــادة ( ٢١ )

يشترط فـي رئيس ونائب رئيس مجلس الإدارة وأعضائه الآتي:

١ – أن يكون كامل الأهلية.

٢ – ألا يكون قد سبـــق الحكم عليه بعقوبـــة فـي جنـــاية أو جريـمــــة مخلة بالشرف أو الأمانـــة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره.

٣ – أن يكون مالكا لوحدة عقارية فـي العقار المشترك.

المــادة ( ٢٢ )

يختص مجلس الإدارة بالآتي:

١ – تعيين المدير، ومراجع الحسابات، وتحديد أجرهما.

٢ – إبراء ذمة المدير وعزله.

٣ – اعتماد مشروع الميزانية السنوية والحساب الختامي لجمعية الملاك، وتقرير مراجع الحسابات، إن وجد.

٤ – اعتماد تقارير إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء الشائعة والعقود المتعلقة بهما، وتقارير أعمال جمعية الملاك ومركزها المالي.

٥ – تحديد المبالغ التي يتقرر تحصيلها من الأعضاء لمواجهة التزامات جمعية الملاك، وكيفـية سداد هذه المساهمات.

المــادة ( ٢٣ )

تتخذ قرارات مجلس الإدارة بأغلبية أصوات أعضائه الحاضرين.

المــادة ( ٢٤ )

يجوز بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية العمومية تخصيص مكافأة للرئيس ونائبه وأعضاء مجلس الإدارة.

المــادة ( ٢٥ )

يجتمع مجلس الإدارة اجتماعا دوريا كل (3) ثلاثة أشهر، كما ينعقد كلما دعت ضرورة لذلك، بناء على طلب المدير أو أغلبية أعضاء الجمعية العمومية، ولا يكون انعقاده صحيحا إلا بحضور أغلبية أعضائه.

المــادة ( ٢٦ )

يجب توثيق جميع محاضر اجتماعات مجلس الإدارة، وتاريخ ومكان انعقادها والأعضاء الحاضرين، والقرارات الصادرة وعدد الأصوات التي حازها كل قرار، وتبلغ نسخة منها لكل من الوزارة وأعضاء الجمعية العمومية.

الفصــل الخامس

المــديــــــــر

المــادة ( ٢٧ )

تعين الجمعية العمومية أو مجلس الإدارة بحسب الأحوال، مديرا لجمعية الملاك بموافقة أغلبية الأعضاء، كما يجوز لهما تعيين شركة لتقوم بأعمال الإدارة والصيانة. ويعين المدير لمدة (2) عامين، قابلة للتجديد لمدة مماثلة ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.

وفـي حالة عدم الاتفاق على اختيار المدير، يتولى الوزير تعيينه.

المــادة ( ٢٨ )

يشترط فـي المدير إذا كان شخصا طبيعيا الآتي:

١ – ألا تقل سنه عن (21) واحد وعشرين عاما.

٢ – أن يكون كامل الأهلية.

٣ – أن يكون حسن السيرة والسلوك.

٤ – ألا يكون قد صدر ضده حكم نهائي بالسجن فـي جناية أو بعقوبة فـي جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة ما لم يرد إليه اعتباره.

المــادة ( ٢٩ )

يشترط فـي المدير إذا كان شخصا اعتباريا  الآتي:

١ – أن تكون شركة مملوكة بالكامل لعمانيين أو لمواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية.

٢ – أن تكون الشركة حاصلة على ترخيص بمزاولة نشاط إدارة جمعيات الملاك.

٣ – ألا يكون قد حكم على أحد ملاك الشركة بالإفلاس.

٤ – ألا يكون قد صدر ضد أحد ملاكها حكم نهائي بالسجن فـي جناية أو بعقوبة فـي جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة ما لم يرد إليه اعتباره.

المــادة ( ٣٠ )

يتـولى المــديــــر الاختصاصات الآتيــــــة:

1- تنفـيذ قرارات الجمعية العمومية أو مجلس الإدارة بحسب الأحوال.

2- مطالبة كل مالك بتنفـيذ التزاماته سواء كان مصدرها القانون أو نظام إدارة الأجزاء الشائعة أو قرارات الجمعية العمومية أو مجلس الإدارة بحسب الأحوال، ومتابعة ذلك.

3- تحصيل اشتراكات الأعضاء والتزاماتهم المالية.

4- القيام بما يلزم لحفظ الأجزاء الشائعة وحراستها وصيانتها، ويجوز فـي حالات الضرورة تنفـيذ ذلك على مسؤوليته دون قرار من الجمعية العمومية أو مجلس الإدارة بحسب الأحوال، على أن يعرض الأمر عليهم فـي أول اجتماع.

5- تقديم تقارير دورية للجمعية العمومية أو مجلس الإدارة بحسب الأحوال، عن أعمال جمعية الملاك وحساباتها ومركزها المالي، لاعتمادها، وتسلم نسخة من هذه التقارير للوزارة.

6- حفظ محاضر اجتماعات الجمعية العمومية ومجلس الإدارة بحسب الأحوال، والعقود المتعلقة بإدارة وصيانة الأجزاء الشائعة والمستندات المتعلقة بالخدمات بين الملاك فـي العقار المشترك.

7- فتح حساب مصرفـي باسم جمعية الملاك.

8- تقديم تقرير التدقيق المالي للجمعية العمومية أو مجلس الإدارة بحسب الأحوال، فـي نهاية كل سنة مالية، على أن يكون معتمدا من مكاتب التدقيق المرخصة، ويتم إيداع نسخة منه لدى الوزارة، وتحسب مصاريف التدقيق المحاسبي من رسوم التكاليف السنوية.

9- تقديم كشف للحساب المصرفـي الخاص باسم جمعية الملاك فـي نهاية كل سنة مالية، وعرضه على الجمعية العمومية، أو مجلس الإدارة بحسب الأحوال.

10- إعداد تقرير صيانة أجزاء العقار الشائعة، وعرضه على الجمعية العمومية أو مجلس الإدارة بحسب الأحوال، لاعتماده.

11- تزويد الملاك بنسخة من النظام، ونسخة من نظام إدارة الأجزاء الشائعة إن وجد، بعد التوقيع عليه من قبلهم، وإدراجه فـي النظام الإلكتروني لدى الوزارة.

12- دعوة أعضاء الجمعية العمومية أو مجلس الإدارة بحسب الأحوال، قبل انتهاء تاريخ صلاحية تسجيل جمعية الملاك بـ (3) ثلاثة أشهر على الأقل، وتحرير محضر يفـيد الاتفاق على تجديد تعيين المدير أو اختيار مدير آخر.

13- أي اختصاصات أخرى تحدد من قبل أغلبية أعضاء الجمعية العمومية أو مجلس الإدارة بحسب الأحوال.

المــادة ( ٣١ )

يكون إبراء ذمة المدير عن السنة المالية المنقضية بقرار من الجمعية العمومية أو مجلس الإدارة بحسب الأحوال، بموافقة أغلبية الأعضاء، وبعد تسلم كافة التقارير الواجب تقديمها من قبله، والتأكد من وفائه بكافة التزاماته، وتسليمه جميع الوثائق المتعلقة بإدارة جمعية الملاك والعقار المشترك، وذلك دون الإخلال بمسؤولية المدير عن أي غش أو تدليس فـي المعلومات المقدمة من قبله.

المــادة ( ٣٢ )

ينتهي قرار تعيين المـديــــر فـي أي من الحالات الآتيــة:

١ – الوفاة.

٢ – العزل.

٣ – انتهاء المدة المحددة لتعيينه ما لم يتم تجديدها.

٤ – الاستقالة.

٥ – الحل أو الإفلاس إذا كان المدير شخصا اعتباريا.

المــادة ( ٣٣ )

يجب على المدير عند رغبته فـي الاستقالة من منصبه إخطار الجمعية العمومية أو مجلس الإدارة بحسب الأحوال، بذلك مسبقا، وتوجيه دعوة لهم للانعقاد فـي مدة أقصاها (30) ثلاثون يوما تبدأ من تاريخ إخطارهم بوجوب الاجتماع، للبت فـي موضوع استقالة المدير، وتعيين مدير جديد خلفا له.

المــادة ( ٣٤ )

يجب على المدير المنتهية صلاحياته وفقا لحكم البنود (2 و3 و4 و5) من المادة (32) من هذا النظام، تسليم الوثائق والأموال إلى المدير الجديد فـي مدة لا تتجاوز (10) عشرة أيام عمل من تاريخ تعيين المدير الجديد، وعلى الأخص الآتي:

١ – الوثائق والمستندات الخاصة بجمعية الملاك.

٢ – السجلات الخاصة بالعقار المشترك.

٣ – بيان الوضع المالي لجمعية الملاك.

٤ – جميع أموال جمعية الملاك بما فـي ذلك المبالغ النقدية.

الفصــل السادس

مالية جمعية الملاك

المــادة ( ٣٥ )

تبدأ السنة المالية لجمعية الملاك فـي الأول من يناير، وتنتهي فـي الحادي والثلاثين من ديسمبر من كل عام، على أن تبدأ السنة الأولى من تاريخ أول اجتماع للجمعية العمومية، وتنتهي فـي الحادي والثلاثين من ديسمبر من العام ذاته.

المــادة ( ٣٦ )

تتكون موارد جمعية الملاك من الآتي:

١ – اشتراكات الأعضاء.

٢ – المبالغ التي يتقرر تحصيلها من الأعضاء لمواجهة التزامات جمعية الملاك.

٣ – القروض.

٤ – التبرعات والهبات بعد موافقة الوزارة على قبولها.

الفصــل السابع

انقضاء جمعية الملاك

المــادة ( ٣٧ )

تنقضي جمعية الملاك فـي الأحوال الآتية:

١ – إذا زال العقار المشترك أو هلك.

٢ – إذا انخفض عدد الملاك عن العدد اللازم لتأسيسها.

٣ – إذا نزعت ملكية العقار المشترك للمنفعة العامة.